In den letzten Jahren ist der Wert vieler Grundstücke, die zur Vermietung genutzt werden und sich seit längerer Zeit im Privatvermögen befinden, deutlich gestiegen. Es stellt sich vermehrt die Frage, ob und wie man diese Wertsteigerung steuerlich nutzen kann.
Die Abschreibung von Gebäuden mindert die Steuerlast bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, ist aber grundsätzlich auf die historischen Anschaffungskosten begrenzt. Zu beachten ist hierbei, dass die Absetzung für Abnutzung (Abschreibung) nur auf die Gebäudesubstanz zum Tragen kommt, nicht beim Grund und Boden. Da sich die Gebäude oft seit langer Zeit im Privatvermögen befinden, ist das historische Abschreibungsvolumen häufig bereits aufgezehrt. Dies führt dazu, dass die Erträge aus der Vermietung und Verpachtung im Privatbereich der Ertragsbesteuerung unterliegen. Im nachfolgenden Beitrag zeigen wir Ihnen einen Weg, wie diese Beschränkung aufgehoben werden kann.
Eine Option ist hierbei der sog. Immobilien- „Step-Up“. Ziel dieser Gestaltung ist die Schaffung neuen Abschreibungsvolumens durch die Überführung der Immobilie aus dem Privatvermögen in ein gewerbliches Betriebsvermögen. Die Vermietungstätigkeit wird dann im Betriebsvermögen unverändert fortgesetzt. Die Überführung kann beim Immobilien- „Step-Up“ entgeltliche oder unentgeltlich im Rahmen einer Einlage gestaltet werden.
Die Einlage des Gebäudes erfolgt mit dem sogenannten Teilwert, sprich mit dem aktuellen Marktwert. Hinweis: Bei der Einbringung in eine GmbH & Co. KG muss sich die Immobilie bereist seit mehr als drei Jahre im Privatvermögen befinden. Durch den Ansatz des aktuellen Marktwertes wird im Rahmen des Immobilien- „Step-Up“ neues Abschreibungsvolumen geschaffen, da dieser Vorgang einem neuerlichen Erwerb gleichkommt.
Im Privatbereich, aus dem die Immobilie heraus eingebracht wird, kann der Immobilien- „Step-Up“ ein sogenanntes privates Veräußerungsgeschäft im Sinne des §23 EStG auslösen und damit grundsätzlich zu einer Versteuerung führen. Der Vorgang ist jedoch steuerfrei möglich, wenn sich die Immobilie vor der Übertragung länger als 10 Jahre im Privatvermögen befunden hat.
Im Rahmen einer steuerlichen Gesamtbetrachtung muss die Grunderwerbsteuer stets mit einbezogen werden, damit diese nicht die Vorteilhaftigkeit des Immobilien „Step-Up“ gefährdet. Grunderwerbsteuer fällt bei der eingangs skizzierten Gestaltung insoweit nicht an, wie der Übertragende der Immobilie am Gesellschaftsvermögen der aufnehmenden Gesellschaft beteiligt ist. Unter der Annahme, dass der Übertragende am Vermögen der aufnehmenden Personengesellschaft zu 100% beteiligt ist, ist der Gesamtvorgang grunderwerbsteuerfrei. Hinweis: dies ist bei der Übertragung an eine Kapitalgesellschaft (z.B. GmbH) nicht der Fall.
Abschließend muss berücksichtigt werden, dass sich die Besteuerung nach dem Einbringungsvorgang ändert. Hierbei sollten folgende Faktoren Berücksichtigung finden: der jährliche Abschreibungssatz, unterschiedliche Steuerstätze, eine mögliche Gewerbesteuerpflicht und eine spätere Steuerpflicht der Wertsteigerung im Falle einer Veräußerung. Hinweis: Die vorstehende Gestaltung unterliegt regionalen Besonderheiten, da in den letzten Jahren in einigen Gebieten die Grundstückspreise deutlich stärker angewachsen sind, als die Werte der aufstehenden Gebäude. Dies wirkt sich ggf. negativ auf das neu zu schaffende Abschreibungsvolumen aus.
Haben Sie Fragen zu obiger Gestaltung? Kontaktieren Sie uns. Unsere Experten für Gestaltungsberatung und Immobilienbesteuerung stehen Ihnen gerne zur Verfügung.
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